Туз в рукаве: Как ипотека стала «прикупом» для Сбербанка, Альфы и ВТБ
Несмотря на дефицит квалифицированных кадров в строительной отрасли, вызванный в том числе такими непопулярными вещами как снижение зарплат и темпов технологической перевооруженности, банкиры, дающие населению в долг на покупку жилья, не теряют ни копейки.
Более того, благодаря государству они получили «подушку безопасности» в виде субсидий при выдаче льготной ипотеки. Другими словами, якобы выгодные для населения условия льготных государственных программ ипотечного кредитования оборачиваются дополнительными доходами для самих банков. Так кто здесь главный?
Как это работает?
Суть ипотеки с господдержкой в том, что банки дают кредиты по льготной ставке без ущерба для себя. То есть какую бы льготную ставку не установило правительство, банк получит столько денег, сколько бы он получил, если бы выдавал ипотеку по рыночной ставке. Разницу просто компенсирует государство.
Но вот Центробанк выступил против идеи ряда крупных банков брать комиссию с застройщиков и сократить субсидии, которые российский бюджет платит банкам, выдающим льготную ипотеку. Ответ не заставил себя долго ждать - Сбербанк, ВТБ и Альфа решили компенсировать возможные убытки за счет застройщиков, потребовав от них выплаты комиссий. Застройщики сказали: теперь покупателю придется платить за жилье как минимум на 7,5% больше.
Так вот ты какая, рыночная экономика: усилия государства, направленные на облегчение кредитного ярма для населения, обернулись новым оброком для тех, кто решил обзавестись жильём в рассрочку.
Немного цифр
Сейчас льготная ставка по ипотеке около 7%, ключевая - 16%. Ключевая ставка – это минимальный процент, под который Банк России выдает кредиты коммерческим банкам. Государство компенсирует не только эти 7%, но и передаёт банку надбавку до рыночной ставки, которую правительство два раза сокращало - осенью с 2,5% до 2%, а декабре с 2% до 1,5%. Но банки, потеряв в конце прошлого года 0,5%, в начале этого потребовали от застройщиков минимум 7%.
Регулятор в лице Центробанка вмешался в конфликт интересов, в том числе, видимо, собственных, но, как сообщают профильные телеграмм-каналы, «эксперты пока не разобрались»: «Если крупные банки решили брать с застройщиков от 7 до 11% комиссии, потому что они потеряли полпроцента государственных субсидий, теперь государство в лице ЦБ предлагает оператору программы ДОМ.РФ не давать таким банкам и те 1,5% надбавки, что у них остались».
Для россиян, решивших взять ипотеку, все эти фокусы означают только одно – им придётся платить больше, чем они рассчитывали.
Строили, строим и будем строить!
Урбанисты уже не первый год отмечают, что массовая застройка российских городов выгодна только тем, кто, собственно, строит. Но никак не жителям, покупающим квартиры в новостройках. Там нет ни парковок, ни детских садов, ни школ. Разве что пивных магазинов в избытке. В Крыму в некоторых городах вообще нет централизованной канализации, но жилые комплексы там растут как на дрожжах, увеличивая количество людей, отходы жизнедеятельности которых будут смываться прямо в море.
Ещё немного цифр. В 2023 году объём строительства в стране бил рекорды. В декабре было начато строительство 6,5 млн кв. м. квартир, что составляет прирост 32% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего в 2023 году объем новых проектов составил 49 млн кв. м. жилья (плюс 21% к прошлому году).
Несмотря на прогнозы о грядущем кризисе, падении объёмов продаж и снижении цен на жильё, строители уверены в своей неуязвимости. Они словно вне рынка, их реальная конъюнктура не беспокоит. Ни спрос, ни предложение для них не важны. Что же важно?
- Вне зависимости от того, чем вызвана подобная уверенность - снижением чувствительности к рискам, вследствие безудержного расширения ипотечных программ и проектного финансирования или лоббистскими возможностями, надо признать, что результатом этого могут являться как противоречия с игроками из других сфер экономики, что мы наблюдаем сейчас на примере «противостояния» с банками по поводу комиссионных выплат для застройщиков, так и порождать более серьезные, в том числе - социальные последствия. Продление льготной ипотеки в несколько измененном виде уже не вызывает сомнений, интрига остается только в деталях - целевые группы, регионы, - пишет телеграмм-канал «Незыгарь».
По мнению эксперта канала, принцип «Строить – не ломать» сегодня превращается не только в издевательство над городским пространством, но и в источник обогащения банков:
- Можно понять спекулятивные настроения среди покупателей недвижимости: по мере роста объемов кредитования и повышения ставок, рос спрос и увеличивался кредитный бум, который приводил в свою очередь, к дальнейшему повышению ставок; за счет этого горизонт планирование инвесторов в жилую недвижимость фактически сузился до нескольких дней, за которые надо «успеть» купить очередной объект. Однако аналогичные спекулятивные настроения в самой отрасли, характеризующейся длительным циклом производства, представляются крайне рискованными.
В строительной отрасли, несмотря на рекордные прибыли, продолжают накапливаться проблемы. Растет дефицит кадров, вызываемый отставанием роста зарплат от роста себестоимости - доля затрат на оплату труда в общей структуре себестоимости последовательно снижается последние годы.
Юрий Лобачев