Судебные успехи «БизнесЦентрСервиса» грозят аварийным состоянием БЦ «Омега Плаза»

Необъяснимые победы в суде компании «БизнесЦентрСервис» могут привести БЦ «Омега Плаза» в аварийное состояние.

Почти 5 лет в большом офисном комплексе у метро «Автозаводская» нет управляющей компании. Инфраструктура изнашивается, вскоре могут возникнуть проблемы с лифтами и системой пожарной безопасности. Владельцы помещений – а их сотни! – пытаются выбрать управляющую компанию, но сталкиваются с явным сопротивлением ООО «БизнесЦентрСервис». В прошлом эта компания заключила с арендаторами договоры на уборку и охрану здания, а теперь требует отменить решение одного из собраний собственников. 

С одной стороны эта ситуация выглядит уникальной, с другой – она способна повториться в любом офисном здании. И потому решение, которое намерен принять 23 декабря 2024 года Симоновский районный суд Москвы, может оказаться судьбоносным для десятков и даже сотен тысяч малых и средних компаний по всей России. Вернее – для сохранения за ними права свободно управлять своей собственностью.

Владельцы помещений в БЦ «Омега Плаза» в таком праве ограничены с 12 февраля 2024 года. В тот день суд принял обеспечительные меры по заявлению «БизнесЦентрСервиса». До рассмотрения иска по существу товариществу собственников недвижимости «Слобода, 19» запрещено вести деятельность эксплуатации и охране общего имущества в здании бизнес-центра. При всём при этом такая деятельность является прямой обязанностью общества согласно решениям общих собраний собственников, правомерность которых подтвердил ранее арбитражный суд.

Симоновский районный суд планировал рассмотреть иск «БизнесЦентрСервиса» 20 декабря 2024 года. Представители ТСН «Слобода, 19» ходатайствовали в том заседании об отмене обеспечительных мер, которые могут привести, в том числе к проблемам с электро- и водоснабжением бизнес-центра. Судья Наталья Кабанова объявила перерыв в судебном заседании до 23 декабря.

Чтобы читателю было проще понять причины и вероятные последствия проблемы, расскажем эту историю с самого начала.

Отношения без обязательств

Бизнес-центр «Омега Плаза» был построен в 2009 году на месте котельного завода «Парострой» на ул. Ленинская Слобода, 19. Застройщиком выступила компания Plaza Development миллиардера Михаила Абрамова. К 2018 году почти все помещения в БЦ были распроданы, за состояние объекта перед новыми собственниками отвечала управляющая компания «Резерв Эссет Менеджмент» (УК РЭМ). ООО «БизнесЦентрСервис» было её подрядчиком, то есть почти никакой ответственности перед владельцами офисов изначально не несло.

В 2019 году Абрамов погиб в результате крушения вертолёта в Греции, его наследникам пришлось вникать в непростые управленческие процессы. Видимо, тогда у владельцев «БизнесЦентрСервиса» и могла возникнуть идея прибрать прибыльный объект к рукам. Насколько можно судить, фирма не продлила свой контракт на охрану и уборку с УК РЭМ, но заключила договоры напрямую с арендаторами офисов офисов в «Омега Плаза»

Довольно скоро ситуация начала выглядеть так, что «БизнесЦентрСервис» не намерен брать на себя все функции управляющей компании. Дошло до того, что ряд собственников судился с ним за предоставление технической документации по пожарной безопасности здания. Арбитражный суд Москвы пришёл к выводу, что компания не обязана этого делать. Плату собирать может, но отчитываться не должна? И как быть собственникам, если документы по пожарной безопасности, насколько мы поняли, находятся у «БизнесЦентрСервиса»? Как они могут проверить, что компания соблюдает все необходимые регламенты?

Есть и другая, не менее показательная история. Весной этого года собственники потребовали от «БизнесЦентрСервиса» вернуть в общую долевую собственность здание электроподстанции. Оно было построено в 1930 году для снабжения энергией существовавшего на тот момент завода. Однако суд пришел к выводу, что этот объект не следует считать техническим для обслуживания БЦ, в том числе потому, что помимо электрического оборудования там есть складские помещения.

Словом, все должны «БизнесЦентрСервису», а он почти никому ничем не обязан. И трудно не увидеть связь между такими успехами в судах и финансовым состоянием компании.

«Куют железо пока горячо»?

Согласно открытой бухгалтерской отчетности, в 2023 году выручка ООО «БизнесЦентрСервис» составила 362 млн рублей, прибыль – 66 млн рублей. Если верить нашим собеседникам из числа владельцев помещений в БЦ «Омега Плаза», одна лишь парковка приносит «охранникам и уборщикам» не менее 80 млн рублей в год. Предприниматели считают, что это делается неправомерно, поскольку участок под парковку, как и весь участок под бизнес-центром принадлежит городу, за его аренду собственники помещений ежегодно платят порядка 35 млн рублей в год. «Выручка от парковки могла бы пойти, например, на оплату аренды земли и формирование фонда капитального ремонта здания», – считают опрошенные корреспондентом «Версии» владельцы помещений в БЦ «Омега Плаза».

Напомним, что бизнес-центр построен 15 лет назад, и потому ремонт ему может потребоваться довольно скоро. В частности, в ближайшие годы встанет вопрос о замене вентиляционных систем, что может обойтись собственникам в сотни миллионов рублей. Кто будет проводить и контролировать работы?

В поисках ответа на этот вопрос, ещё в 2021 году по инициативе предпринимателей создано товарищество собственников недвижимости «Слобода, 19» (по аналогии с ТСЖ в жилом доме). Было проведено общее собрание, где решили провести тендер для поиска подрядной организации, которая бы занималась обслуживанием здания. Тендер провели успешно. В конечном счете было принято решение, что новой УК станет сам ТСН, а функции обслуживания лягут на плечи подрядчиков. Так, силами ТСН нашли компанию, которая согласилась установить в бизнес-центре электросчетчики (сейчас счетчиков в здании нет, они находятся в трансформаторной подстанции), договорились привлечь независимую энергетическую компанию с тем, чтобы уменьшить расходы собственников на электричество на 20%.

Решение собрания ТСН, в котором участвовало большинство собственников помещений, и пытается оспорить «БизнесЦентрСервис» в Симоновском районном суде. Насколько нам удалось понять, среди их основных аргументов – якобы неправомерное проведение собрания в очно-заочном режиме (во время пандемии!).

Владельцы офисов в БЦ «Омега Плаза» опасаются, что при сохранении нынешних подходов к управлению зданием оно постепенно придет в негодность. Арендаторы уйдут на другие площадки, объект опустеет, став новой проблемой для города. И все это ради того, чтобы кто-то еще год или два мог зарабатывать на чужой собственности?

Андрей Рамов, консультант Совета Федерации РФ, медиатор и управляющий партнёр УК «Юрстрим»:

– Проблема с компаниями, преследующими максимальную капитализацию личной прибыли за счет интересов собственников не нова и не оригинальна. К сожалению, представители собственников зачастую не владеют оперативной обстановкой на своем объекте. Доначисления, коридорные коэффициенты и незаконное использование общей собственности владельцев – константа незаконного обогащения непорядочной УК или эксплуатирующей компании.

Как в данном случае видно, череда мелких проигрышей укрепляет мнение собственников о непотопляемости незаконной деятельности УК.

Однако это не так. Лучшая защита,— нападение. Даже в данной ситуации видна масса прямых нарушений закона, в том числе уголовного права. Явно видны признаки ч. 4 ст. 160 «присвоение и растрата», ну и конечно же ч. 4 ст. 159 «мошенничество».

Вместо того, чтобы привлекать «БизнесЦентрСервис» поэпизодно по данным статьям и высчитывать реально нанесенный ущерб, собственники пытаются цивилизовано, без «войны», оставаться в гражданско-правовых отношениях и просуживать отдельные действия компании. Не понимая при этом всей глубины действий по захвату управления объектом со стороны эксплуатирующей компании.

Никто не отменял параллельные методы решения данной проблемы – уголовного преследования по закону и защиту прав собственника в гражданском суде. В данной ситуации все методы приемлемы и обязаны быть в арсенале защиты прав собственников.

Каким бы ни было решение Симоновского районного суда Москвы, его можно считать знаковым для развития малого и среднего бизнеса в России.