Строительный «конфуз» губернатора Бусаргина
Кто несет ответственность за саратовские жилые недострои?
Росстат зафиксировал рекордный показатель ввода жилья в регионах, составивший в 2023 году 110,44 млн кв метров: это на 7,5% больше, чем в предыдущем периоде. Согласно данным исследования РИА «Рейтинг», лидерами по строительству квартир на душу населения на начало 2024 года стали Краснодар, Тюмень и Владивосток, самые низкие показатели – у Комсомольска-на-Амуре, Биробиджана и Мурманска. Среди регионов Приволжского федерального округа лучшими стали Пенза, Ижевск и Уфа, худшим оказался Саратов.
Причиной того, что город вошел в число аутсайдеров, эксперты называют политику саратовского губернатора Романа Бусаргина, в прошлом году инициировавшего внесение законодательных поправок, запрещающих муниципалитетам выдавать разрешения на строительство, а девелоперам – возводить многоквартирные дома без социальных объектов, стоимость которых предложено закладывать в цену квадратного метра жилой недвижимости. Следствием правовых изменений стали около сотни исков, направленных в арбитражные суды региональным Минстроем, добивающимся признания недействительными разрешений на строительство, ранее выданных муниципальными администрациями.
При этом в 2023 году сам Минстрой выдал соответствующие разрешения всего нескольким компаниям. Еще до вынесения решения, в процессе судебных разбирательств чиновники ходатайствуют о принятии обеспечительных мер в виде приостановки действия разрешений, хотя арбитражи далеко не всегда удовлетворяют такие ходатайства, мотивируя отказы, в том числе, возможным нарушением прав дольщиков. В числе третьих лиц в исках Минстроя фигурируют не только компании-застройщики, но также Фонд защиты дольщиков и Фонд развития территорий. Последний, получив контроль над более чем 30 площадками девелоперов-банкротов, столкнулся с проблемой привлечения инвесторов. Тем не менее, известны случаи как возвращения исков Минстрою, так и завершения объектов по личному согласованию губернатора Бусаргина.
В России зафиксирован строительный бум…
Согласно данным Росстата, в 2023 году ввод жилья в регионах РФ составил рекордные 110,44 млн кв метров, что на 7,5% больше, чем годом ранее. Говоря о многоквартирных домах (МКД) ведомством озвучивается цифра в 51,76 млн «квадратов» – на 13,7% больше показателя 2022 года, ввод индивидуальных жилых домов (ИЖС) составил 58,68 млн кв метров.
За прошлый год выдано более 7,2 тыс. разрешений на строительство 50,08 млн «квадратов» жилья. Количество действующих разрешений превысило 15,4 тыс. на 157,94 млн кв метров. Обеспечен прирост градостроительного потенциала земельных участков с учетом действующих разрешений на строительство до отметки 438,3 млн кв метров жилой недвижимости.
Согласно исследованию, проведенному специалистами РИА «Рейтинг», лидерами по строительству квартир на душу населения на начало 2024 года стали Краснодар (5,12 «квадрата» на каждого жителя), Тюмень и Владивосток (3,44 и 3,39 кв метра). Для сравнения: в Москве возводится только 1,29 «квадрата» на человека (30 место), в Санкт-Петербурге – 1,21 «квадрата» (34 строчка рейтинга).
В числе аутсайдеров оказались Нижний Тагил, Новокузнецк, Комсомольск-на-Амуре, и Биробиджан. Но самые худшие результаты продемонстрировал Мурманск, где возводится всего лишь 0,02 кв метра на жителя. Согласно выводам экспертов, индустриальное многоквартирное строительство в этом городе фактически отсутствует, что связано со строительным бумом в советское время и сокращением населения, отмеченным в последние годы.
Авторы исследования отмечают «хороший результат» в подмосковных Красногорске (3,09 кв метра) и Мытищах (2,95 «квадрата»), а также Екатеринбурге, Туле, Ростове-на-Дону и Рязани, где объемы строящегося индустриального жилья на душу населения превышают 2 кв метра.
… а строительство в Саратове «саботируют» чиновники?
В регионах Приволжского федерального округа, хотя и с большим отрывом от фаворитов, лидирует Пенза, занявшая 10 строчку рейтинга с показателем 1,92 «квадрата» на каждого жителя. Несколько ниже показатели Ижевска и Уфы: 1,84 и 1,8 кв метра. От них отстает Пермь (1,44 «квадрата»), Самара (1,3 кв метра), Казань (1,24 кв метра) и Чебоксары (1,1 «квадрата»). Ближе к «хвосту» рейтинга расположился Саратов, где строится всего 0,23 кв метра жилья на душу населения.
Издание подчеркивает, что следствием такой политики региональных властей стало резкое сокращение числа успешных застройщиков. В прошлом году Минстрой региона выдал разрешения на строительство всего нескольким компаниям: саратовскому муниципальному заказчику-застройщику МКУ «Капстроительство», ООО «СЗ «Строй-М», ООО «СК «Новый век» и ООО «Эсплар». В то же время министерские чиновники в судебном порядке пытались отозвать более 100 уже действовавших разрешений.
Описанная «Бизнес-вектором» схема выглядела следующим образом: иски подаются к муниципалитетам, которых до этого лишили права выдавать разрешения на строительство, а документы требуют признать недействительными, как не отвечающие новым градостроительным нормам. В итоге в адрес администраций Саратова, Балаково и Энгельса региональный Минстрой направил 49 исков, в каждом из которых шла речь о 3-5 объектах.
Часть заявлений до сих пор находится в процессе рассмотрения, часть возвращена истцу для устранения процессуальных недочетов. При этом, не дожидаясь вынесения решения, заявитель, как правило, добивается принятия обеспечительных мер в виде приостановки действия разрешений на строительство. Однако арбитражи неоднократно отказывали в удовлетворении такого рода ходатайств, ссылаясь, в том числе, на возможное нарушение интересов третьих лиц, включая дольщиков, а также нарушение технологических этапов строительства, способных повлиять на обеспечение безопасности на строительных площадках МКД.
Как Бусаргин нарушил обещания Радаева
В качестве примера приводятся процессы с участием ООО «Престиж», в статусе третьего лица участвующего в разбирательствах с обанкротившимися застройщиками «Град Инвест» и «Строительные системы» бизнесмена Алексея Абасова. Последнего в ноябре 2021 года суд признал виновным в совершении нескольких эпизодов особо крупного мошенничества в сфере долевого строительства и приговорил к девяти годам колонии общего режима.
Еще в 2019 году бывший в то время саратовским губернатором Валерий Радаев сообщил, что для завершения 27 проблемных жилых объектов, включая ЖК компаний Абасова, региону необходимы 8 млрд рублей. Эти средства должен был выделить федеральный центр при участии госкорпорации«Дом. РФ».
А вот его преемник Роман Бусаргин в прошлом мае инициировал приостановку строительства домов «не обеспеченных социальной структурой», ставшую причиной вышеупомянутых многочисленных судебных разбирательств.
В теории – все верно. Но на практике такая непреклонная позиция привела только к «заморозке» целого ряда проектов и уж точно не вызвала восторга у дольщиков, годами дожидающихся выдачи ключей от причитающихся им квартир. Подчеркнем: на тот момент речь шлао 85 выданных разрешениях на строительство.
Уже в прошлом июне саратовский Минстрой начал направлять в арбитражи иски к муниципалитетам. Так, в числе ответчиков оказалась администрация Саратова, а в качестве третьих лиц в заявлениях фигурировали девелоперские компании «Престиж»,Специализированный застройщик «Шэлдом»,ЖСК «Авиатор 3» и ЖСК «Авиатор 4», а также ППК «Фонд развития территорий».
Вскоре последовали иски к администрациям Энгельсского и Балаковского районов, где третьими лицами значились порядка десяти коммерческих структур:СЗ «Шэлдом»,«Строймир»,«Волга Девелопмент Ком»,СЗ «Скрипка Девелопмент»,ТСУ «Энгельсстрой»,СЗ «Кронверк»,СК «Новый век» и др. Не удивительно, что при таких раскладах в прошлом году Бусаргин, вместо окончания работ по ряду долгостроев, пообещал обманутым дольщикам выплату компенсаций из областного бюджета.
Перспективы застройщиков зависят от интереса чиновников?
В публикации агентства «Бизнес-вектор» говорится об иске саратовского Минстроя, где в качестве третьего лица вместе с обанкротившимися ЖСК «Нагорный» и АО «Стройинтерсервис» проходит компания «Шэлдом», причем чиновники ставят под вопрос ее собственный проект в Энгельсе. У Строительной компании «Новый век» власти региона оспаривают семь разрешений на строительство в том же Энгельсе, у «Кронверк» – два разрешение на проекты в Балаково и т.д.
Справедливости ради стоит отметить, что в некоторых случаях заявления все-таки возвращались истцу с предложением устранить недостатки, допущенные при их оформлении. Например, приложить недостающие документы. Чаще всего, речь идет о застройщиках, с которыми удалось достичь договоренностей о возведении школ и детских садов в указанных им местах.
В частности, возвращены исковые заявления по ряду дел с участием занимающихся строительством в Энгельсе компаний«Волга Девелопмент Ком» (дочерняя структура «СК Система» Дмитрия Дулепина), «Шэлдом», «Строймир»,«Саратовоблжилстрой»,«Скрипка Девелопмент»,«ЖК на Театральной 3». В Балаково продолжит работу ЗАО Торговый дом «Эластик», в Саратове – «Дубль Л-Риэлт»,«Терра»,ЖСК «Авиатор 3», ЖСК «Авиатор 4» и др.
Интересная ситуация сложилась с иском, где фигурируют семь разрешений на строительство, выданных компании «Кронверк»: разбирательства по делу были прекращены после неоднократной неявки представителей истца, то есть, областного Минстроя. Зато в ряде заявлений продолжает фигурировать региональный Фонд защиты дольщиков. Например, 11 исков связаны с домами в Саратове и один – с недостроем ООО «Новый дом» в Энгельсе.
В крайне непростом положении оказался Фонд развития территорий: частично компенсировав затраты дольщиков и получив контроль над более чем 30 площадками, он столкнулся с проблемой поиска инвесторов для реализации недостроев и возмещения понесенных бюджетом расходов. Когда фонд сможет провести торги в Саратове – большой вопрос.
Правда, есть и исключения. Лично Бусаргиным согласовано завершение строительства объектов ЖСК «Авиатор», а ЖК «Пляж», как пишет «Бизнес-вектор», достраивался «без оглядки на соцобъекты и был спокойно сдан в самый разгар судебных баталий». Получается, политика региональных властей отличается непоследовательностью? Или можно говорить о банальном лоббизме интересов отдельных девелоперов? Как бы то ни было, но факт остается фактом: пока по вине чиновников область не выполняет федеральные нормативы по вводу жилья, возведение соцобъектов предстоит оплачивать покупателям квартир в новых микрорайонах.